Le dénominateur commun de toutes nos activités :
accélérer votre business plan en reprenant une partie
des besoins equity
1. Partenaire solide en développement de projets
Belfius Immo en tant que codéveloppeur de gros projets résidentiels.
Notre plus-value?
- Proposer du capital à risque afin de soutenir l’ambition et la croissance des développeurs immobiliers.
- Une équipe dotée d’une grande expérience technique, urbanistique et financière qui partage activement son know-how.
- Une équipe commerciale qui peut vendre de l’immobilier via le réseau bancaire de Belfius.
Quel immobilier nous est familier?
- Les projets mixtes à destination essentiellement résidentielle, ayant une valeur vénale minimale d’environ 25 millions d’euros.
- Des projets renforçant le noyau urbain dans toute la Belgique, également des administrations publiques.
- Projets à grande échelle et à long terme.
- Appartements, habitations, logements pour étudiants, résidences de soins,…
Comment collaborons-nous?
- Sur mesure pour le partenaire ! Lors de chaque collaboration, nous recherchons une synergie de qualités, afin de constituer une équipe solide.
- Nous préférons les participations de 50 % essentiellement d’un point de vue ‘governance’. Cela signifie que nous prenons toutes les décisions importantes à l’unanimité dans la gestion des projets. Nous sommes financièrement ouverts pour fournir plus de 50 % du risque, toujours en tenant compte des règles de gouvernance mentionnées.
- Nous aimons apporter notre pierre à l’édifice à un stade précoce. Dès qu’une opportunité se présente, nous pouvons accompagner l’acquisition et la structuration (cession d’actifs ou cession d’actions, études de faisabilité, constitution de sociétés de construction et de sociétés foncières, droit de superficie, emphytéoses, …).
- Grâce à une équipe diverse de développeurs et d’experts financiers, nous menons à bien la totalité du processus de développement : acquisition, études, demandes de permis d’environnement, construction et commercialisation.
- Nos partenaires développeurs sont des entreprises financièrement saines qui bénéficient d’un track record avéré dans le développement immobilier.
2. Dette mezzanine ou prêts subordonnés
De quoi s'agit-il?
Jusqu’à 50 % des fonds propres nécessaires, ces prêts sont:
- Sur pied d’égalité avec d’autres prêts d’actionnaires existants.
- Occupent une position senior par rapport à l’apport propre du partenaire.
Pour les dossiers immobiliers qui ont besoin d’un apport propre de 10 à 20
millions d’euros et où notre prêt subordonné se trouve dans une fourchette
de 5 à 10 millions d’euros.
Comment?
À 3 niveaux possibles:
- Par projet
- Généralement, pour des projets plus grands que la moyenne pour le partenaire ou légèrement en dehors de sa zone de confort
- Pour une plus grande répartition du risque
- Par groupe de projets
- Pour créer une masse critique suffisante afin de pouvoir respecter les critères minima ci-dessus
- Au niveau du groupe
- Plutôt exceptionnel et à envisager uniquement pour des partenaires ayant un nom, une équipe, un business model, un track record et une réputation solides dans le secteur
Ici aussi, nous pouvons utiliser les différentes spécialisations existant au sein de Belfius Immo, pour les aspects tant techniques liés à la construction que financiers.
Rendement
Alors que le taux d’intérêt des prêts senior sert à rémunérer le risque financier, en partie couvert par les sûretés, le taux d’intérêt d’un prêt subordonné rémunère le risque économique de la transaction. Ce capital à risque est dès lors rémunéré à des taux d’intérêt plus élevés que ceux des prêts senior.
Le taux d’intérêt est soit fixe soit à fixer via un taux d’intérêt de référence comme les cotations EURIBOR ou IRS. En raison de la limitation vers le haut, le potentiel de hausse reste entièrement chez le partenaire. Cela distingue cette activité des véritables participations dans des entreprises immobilières, où le potentiel de hausse est partagé.
3. Participations dans des entreprises de développement
De quoi s'agit-il?
Renforcer les fonds propres d’entreprises de développement immobilier. En participant dans le capital et/ou en renforçant les prêts subordonnés.
Comment?
À 2 niveaux possibles:
- Au niveau des fonds propres d’une entreprise de développement immobilier. Nous prendrons cependant toujours une participation minoritaire.
- Par groupe de projets : nous pouvons convenir d’une sélection de projets afin de refinancer jusqu’à 50 % du capital à risque investi avec un prêt subordonné et/ou du capital à risque.
Rendement
Le rendement dépend entièrement de la réalisation totale du budget (jusqu’à la dernière unité) et ne se limite donc pas au remboursement du prêt subordonné. Le risque pris est plus grand que pour un prêt subordonné, c’est la raison pour laquelle le potentiel de hausse est partagé avec le partenaire.
4. Investissement dans des fonds de développement
De quoi s'agit-il?
Certains développeurs immobiliers veulent accélérer leur business plan en créant un ou plusieurs fonds avec différents investisseurs, selon le modèle anglo-saxon General Partner (GP) / Limited Partner (LP). Dans ce modèle, le développeur (GP) remplit le premier rôle et l’investisseur général (LP) remplit le second rôle. Le GP ou ses sociétés apparentées stimulent le management, via le carried interest, pour obtenir un rendement maximum.
Ces investissements en tant que LP cadrent parfaitement dans notre business model grâce à la combinaison des spécialités au sein de l’équipe sur le plan financier et technique.
Comment?
Les investissements restent dans la fourchette de 5 à 10 millions d’euros mais le principe visant à reprendre 50 % des besoins equity ne s’applique pas ici. Nous essayons de prendre une participation qui nous permet de siéger également dans les comités consultatifs et/ou dans les organes sociétaires.
Rendement
Il est important ici d’effectuer une bonne analyse de l’IRR et des perspectives d’exit multiple, ainsi qu’une analyse de la structure des coûts pour le GP et les sociétés apparentées.
Ensuite, le rendement attendu sera atteint ou non ou éventuellement dépassé en fonction des réalisations du fonds.
5. Built-to-suit
Cherchez-vous de l’immobilier qui répond à votre organisation et à vos souhaits spécifiques ? Ou avez-vous déjà un terrain ? L’équipe spécialisée de Belfius Immo et Belfius Banque cherchera avec vous une solution sur mesure.
Nous suivons la faisabilité et l’ensemble du processus de développement et de construction et nous vous livrons l’immeuble de vos rêves – dans le budget et le timing convenus.
L’approche built-to-suit de Belfius Immo vous donne un partenaire fiable et stable avec un point de contact unique.
Votre avantage ?
- Vous pouvez faire appel à notre expertise financière, technique, juridique, fiscale et commerciale ‘intragroupe’.
- Nous appliquons les technologies les plus récentes de construction peu énergivore.
- Vos besoins changent ? Dans ce cas, votre projet peut compter sur notre flexibilité et réutilisation.
- Connaissance des prix du marché et de nos partenaires immobiliers grâce à une longue expertise.
- Relations étroites avec les autorités qui délivrent les autorisations.
- Des spécialistes réalisent votre bien immeuble afin que vous puissiez travailler encore plus efficacement à l’avenir.
- Vous pouvez vous focaliser sur votre cœur de métier et vous épargnez ainsi du temps et de l’argent.
- Une solution sur la base de vos besoins.