1. Solide partner in projectontwikkeling
Onze meerwaarde?
- Risicokapitaal aanbieden om de ambitie en groei van vastgoedontwikkelaars te ondersteunen.
- Een team met ruime technische, stedenbouwkundige en financiële ervaring die actief knowhow deelt.
- Een commercieel team dat vastgoed kan verkopen via het Belfius banknetwerk.
Met welke vastgoed zijn we vertrouwd?
- Gemengde projecten met hoofdzakelijk residentiële bestemming, met een minimum verkoopwaarde van ongeveer 25 miljoen euro.
- Kernversterkende projecten in heel België, ook openbare besturen.
- Grootschalige en lange termijnprojecten.
- Appartementen, woningen, studentenhuisvesting, zorgflats, …
Hoe werken we samen?
- Op maat van de partner! Bij iedere samenwerking streven we naar een synergie van kwaliteiten, om zo een sterk team te vormen.
- We verkiezen participaties van 50% voornamelijk vanuit ‘governance’ standpunt. Dat betekent dat we bij het beheren van de projecten alle belangrijke beslissingen in unanimiteit nemen.
Financieel staan we open om meer dan 50% van het risico te verschaffen, steeds in acht nemend de vermelde ‘governance’ regels. - Onze inbreng start graag in een vroeg stadium. Zodra er zich een opportuniteit aandient, kunnen we de acquisitie en de structurering begeleiden (asset- of sharedeals, haalbaarheidsstudies, oprichten van grond- en constructievennootschappen, recht van opstal, erfpachtconstructies…).
- Met een divers team van ontwikkelaars en financiële experten brengen we het totale ontwikkelingsproces van verwerving, studies, omgevingsaanvragen, bouwen en commercialiseren tot een goed einde.
- Onze partner-ontwikkelaars zijn financieel gezonde ondernemingen die een sterk bewezen track-record hebben in vastgoedontwikkeling.
2. Mezzanine of achtergestelde leningen
Wat?
Tot 50% van het benodigde eigen vermogen, deze leningen zijn:
- Achtergesteld aan de senior kredietverlening(en).
- Op gelijke voet met andere bestaande aandeelhoudersleningen.
- Seniorpositie ten opzichte van de eigen inbreng van de partner.
Voor vastgoeddossiers die een eigen inbreng nodig hebben van 10 à 20 miljoen euro en waar onze achtergestelde lening zich in een range bevindt van 5 à 10 miljoen euro.
Hoe?
Op 3 mogelijke niveaus:
- Per project
- Meestal voor projecten die groter dan gemiddeld zijn voor de partner of lichtjes buiten hun comfortzone
- Voor een grotere risicospreiding
- Per cluster van projecten
- Om voldoende kritische massa te creëren om de minimumcriteria hierboven te kunnen respecteren
- Op groepsniveau
- Eerder uitzonderlijk en enkel te overwegen voor partners met een sterke naam, team, businessmodel, track record en reputatie in de sector
Ook hier kunnen we volop gebruikmaken van verschillende specialisaties binnen Belfius Immo, zowel voor bouwtechnische als financiële aspecten.
Rendement
Terwijl de interestvoet van senior leningen een vergoeding is voor het financieel risico, deels mee afgedekt door zekerheden, is de interestvoet van een achtergestelde lening een vergoeding voor het bedrijfseconomisch risico van de transactie. Dit risicokapitaal wordt dan ook vergoed aan hogere rentevoeten dan die van de senior leningen.
De interestvoet is, of vast, of vast te stellen via een referentierentevoet zoals de EURIBOR- of de IRS-quotaties. Door die limitatie naar boven blijft het opwaarts potentieel volledig bij de partner. Dat onderscheidt deze activiteit van echte participaties in vastgoedondernemingen, waar het opwaarts potentieel gedeeld wordt.
3. Participaties in ontwikkelingsondernemingen
Wat?
Het versterken van het eigen vermogen van vastgoedontwikkeling ondernemingen. Door te participeren in het kapitaal en/of het verstrekken van achtergestelde leningen.
Hoe?
Op 2 mogelijke niveaus:
- Op niveau van het eigen vermogen van een vastgoed ontwikkelingsmaatschappij. We zullen wel steeds een minderheidsbelang nemen
- Per cluster van projecten: we kunnen een selectie van projecten overeenkomen om tot 50% van het geïnvesteerde risicokapitaal te herfinancieren met een achtergestelde lening en/of risicokapitaal.
Rendement
Het rendement is volledig afhankelijk van de totale realisatie van het budget (tot de laatste unit) en is dus niet beperkt tot de terugbetaling van de achtergestelde lening. Het genomen risico is hoger dan bij een achtergestelde lening, daarom wordt het opwaarts potentieel verdeeld met de partner.
4. Investering in ontwikkelingsfondsen
Wat?
Sommige vastgoedontwikkelaars willen hun businessplan versnellen door een of meerdere fondsen op te richten met verscheidene investeerders, volgens het Angelsaksische General Partner (GP) / Limited Partner (LP) model. In dit model vult de ontwikkelaar (GP) de eerste rol in en de algemene investeerder (LP) de tweede rol. De GP of haar aanverwante vennootschappen stimuleren via carried interest het management om een maximaal rendement te behalen.
Ook deze investeringen als LP passen perfect binnen ons businessmodel door de combinatie van specialiteiten binnen het team op bouwtechnisch en financieel vlak.
Hoe?
De investeringen blijven in de range van 5 à 10 miljoen euro maar het principe om 50% van de equity behoefte over te nemen is hier niet van toepassing. We proberen een aandeel te nemen dat ons toelaat om mee in de adviserende comités en/of vennootschapsrechtelijke organen van het fonds te zetelen.
Rendement
Hier is het belangrijk om een goede analyse te maken van de IRR en exit multiple verwachtingen, alsook een analyse van de kostenstructuur voor de GP en aanverwanten.
Achteraf zal in functie van de realisaties van het fonds, het verwacht rendement al dan niet behaald worden of eventueel overschreden.
5. Built-to-suit
Zoekt u vastgoed dat voldoet aan uw organisatie en uw specifieke wensen? Of hebt u al een terrein? Het gespecialiseerde team van Belfius Immo en Belfius Bank zoekt samen met u naar een oplossing op maat.
We volgen de haalbaarheid en het gehele ontwikkelings- en bouwproces op en leveren u het gebouw van uw dromen – binnen het overeengekomen budget en de afgesproken timing.
De built-to-suit aanpak van Belfius Immo geeft u een betrouwbare, stabiele partner met een uniek aanspreekpunt.
Uw voordeel?
- U kan beroep doen op onze financiële, bouwtechnische, juridische, fiscale en commerciële expertise ‘intra-groep’.
- We passen de nieuwste technologieën toe voor energiezuinig bouwen.
- Veranderen uw noden? Dan kan uw project rekenen op onze flexibiliteit en herbruikbaarheid.
- Kennis van de marktprijzen en onze bouwpartners dankzij jarenlange expertise.
- Nauwe relaties met de vergunningverlenende overheden.
- Specialisten realiseren uw vastgoed waardoor u in de toekomst nog efficiënter kan werken.
- U kan zich toeleggen op uw kern business en spaart zo tijd en geld uit.
- Een oplossing op basis van uw behoefte.